整理/董尚晨

• 前言

繼先前「德國監管機構批准2.5億歐元的以太坊房地產代幣發行」[1]一文中提到，區塊鏈新創集團「Fundament」於7月23日宣布獲得德國聯邦金融監督廳（BaFIN）的許可，並發行 2.5 億歐元以房地產抵押作為資金支撐的證券型通證(Fundament Real Estate Token)後，德國房地產巨頭Bauwens也看上了房地產投資通證化所帶來的龐大商機，並於今年9月時以現金交易的形式取得了Foundament Group百分之十五的股份。本文將透過Foundament Group所公開的證券說明書[2]及其官方的文宣資料等，繼續簡單地為讀者介紹關於Fundament Group的商業運作模式。

• 以區塊鏈作為處技術的商業模式

不同於傳統的房地產市場交易模式，以區塊鏈為基礎技術的經營模式，不僅為投資人帶來所有區塊鏈本所擁有的方便攜帶、安全、隱蔽等特性外，其通證的價值亦與德國房地產之真實資產掛勾而具有「證券」之性質，因此也改善了如比特幣等傳統虛擬貨幣價值波動巨大的缺點。不僅如此，透過區塊鏈的全球網絡，同時也降低了投資人與房地產開發商的交易成本；至於使用Fundament Group所發行的Fundament Real Estate Token來進行房地產的投資，究竟有那些優勢?本節將就投資人及房地產開發商的角度分別敘述:

(一)投資人方面

1. 降低市場門檻:

傳統的房地產交易，由於建築物附著於土地的特性，因此對於房地產的投資仍大多由當地居民進行，如境外的投資人欲投入市場，通常需要支付高額的仲介費，且有最低投資額的限制，等於間接地設置了不低的投資障礙。然，透過房地產通證進行交易，國與國間的壁壘將被瓦解，且沒有最低投資額限制，因此更能吸引世界各地的散戶投資人參與房地產的投資。

2. 穩定投資:

        房地產投資通常遵循三個步驟:首先，房地產被收購和開發。隨後，對物業進行管理並收取租金，Fundament預計，房地產通證的當前回報每年約為租金的4%。最後，若可以將該建物出售給其他投資者，則房地產通證將可從原先的4%預期收入翻倍至8%，而無論是因建物出租或出售所獲之利益，均將回饋給投資人。

3. 提高資金流動性:

相較傳統房地產投資，投資人通常須待建物完成後始可慢慢回收成本的商業模式，由於Fundament Group所發行的Fundament Real Estate Token可在二級市場進行交易，故投資人除可選擇依前述每年4-8%分配股息外，亦可直接透過通證的交易來獲利。除可降低投資人的持有風險外，同時亦可增加投資人資金的靈活性。

(二)房地產開發商方面

1. 降低市場門檻:

     德國大都市地區的居住空間，儘管近年來新的建築活動已有所增加，但在人民居住需求增加的情況下，建物的供應缺口仍不斷擴大，導致大都市地區住宅及商業房地產的交易和租賃價格持續上漲。

     若房地產開發商使用Fundament Real Estate Token作為資金基礎，除可去除高額的中介費外，更可透過區塊鏈向全球的投資人籌資，進而降低開發風險及交易成本。

2. 提高獲利:

     如前所述，透過Fundament Real Estate Token將可阻斷中介商的介入，這將可使開發商省去通常為最高購買價格6.25%的高額仲介費，而變相提高開發商之獲利。

• 小結

自7月24日以降，Fundament Group所發行的Fundament Real Estate Token在房地產的投資產業中取得了標誌性的成就，而該項目的成功，是否會進一步帶動區塊鏈產業的發展?以及Fundament Group在後續的經營是否會與德國聯邦金融監督廳(BaFIN)產生法律上之爭議(包含洗錢、恐怖融資以及履約)?本文也將持續追蹤並即時跟新。